Hay viviendas que podrían ponerse en alquiler, pero necesitan antes una reforma. A veces son pequeñas actuaciones; otras, la vivienda necesita una intervención más importante. Para un propietario, asumir ese coste antes de alquilar puede ser difícil, especialmente cuando vive fuera del municipio, no dispone del tiempo necesario para gestionar las obras o simplemente no quiere realizar una inversión antes de saber si encontrará un inquilino. Pero existe otra posibilidad que puede ser interesante en determinados casos: acordar con el futuro inquilino que sea él quien realice las obras a cambio de unas condiciones de alquiler diferentes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que propietario e inquilino acuerden que, durante un periodo determinado, la obligación de pagar total o parcialmente la renta pueda sustituirse por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda, siempre dentro de las condiciones pactadas entre ambas partes. Es decir, no se trata de que el inquilino pueda decidir por su cuenta qué obras hacer y después descontarlas del alquiler. Tiene que existir un acuerdo previo y debe quedar claramente establecido qué se va a hacer y en qué condiciones.
Esta posibilidad puede resultar especialmente interesante en el medio rural, donde muchas de las viviendas que llevan tiempo sin utilizarse necesitan algún tipo de reforma antes de poder ser alquiladas. Una vivienda que hoy no puede entrar en el mercado puede encontrar así una vía para hacerlo, mientras que una persona que busca vivienda puede estar dispuesta a asumir parte de ese trabajo a cambio de unas condiciones de alquiler más favorables.
Puntos a tener en cuenta
Ahora bien, este tipo de acuerdo requiere mucha más planificación que un contrato de alquiler convencional. Antes de comenzar las obras debería quedar perfectamente definido quién las realiza, qué actuaciones concretas se van a ejecutar, cuál es su presupuesto o coste previsto, quién contrata a los profesionales cuando sea necesario y quién asume los permisos, licencias, seguros o responsabilidades que correspondan. También conviene establecer qué ocurre si finalmente la obra cuesta más o menos de lo previsto o si alguna de las partes incumple lo acordado.
También es importante concretar cómo se traduce la reforma en las condiciones económicas del alquiler. Puede pactarse que durante un determinado periodo no se pague toda o parte de la renta, de acuerdo con el valor y las condiciones de las obras asumidas por el inquilino. Pero esa reducción debe estar definida desde el principio: cuánto se reduce, durante cuánto tiempo y qué sucede cuando termina ese periodo. La ley contempla expresamente esta posibilidad de sustituir total o parcialmente la renta por el compromiso de realizar las obras pactadas.
Y hay otra cuestión especialmente importante: no es lo mismo que el inquilino contrate y gestione directamente las obras a que estas sean realizadas por profesionales contratados por el propietario. Si el inquilino va a asumir directamente la reforma, el contrato debería dejar claro qué apoyo profesional tendrá, quién supervisará los trabajos y quién asumirá inicialmente los gastos. Cuanto más detallado sea el acuerdo, menos espacio habrá después para interpretaciones diferentes entre propietario e inquilino.
Para los propietarios que viven fuera de Herrera, esta fórmula puede tener además una ventaja práctica. En determinados casos, el inquilino puede asumir una parte de la gestión de la reforma que el propietario no tiene capacidad para realizar personalmente. No significa que el propietario pierda el control sobre su vivienda: precisamente por eso es tan importante establecer por escrito qué puede hacerse, cómo debe hacerse y bajo qué condiciones.
Cada casa es un caso
No todas las viviendas ni todas las reformas son adecuadas para este tipo de acuerdo. Dependerá del estado de la vivienda, del tipo de obras necesarias, de la inversión que requieran y, sobre todo, de que exista un inquilino dispuesto a asumirlas. Pero puede ser una alternativa interesante para viviendas que, de otro modo, permanecerían cerradas durante más tiempo.
En la Lanzadera de Vivienda podemos analizar cada caso con los propietarios que quieran explorar esta posibilidad, ayudándoles a valorar si este tipo de fórmula puede tener sentido para su vivienda y qué aspectos deberían quedar definidos antes de llegar a un acuerdo. Porque cuando propietario e inquilino comparten el objetivo de poner una vivienda en uso, encontrar una fórmula adecuada puede permitir que una vivienda que hoy está cerrada vuelva a formar parte del mercado de alquiler.