Muchas viviendas de los pueblos permanecen cerradas durante años porque necesitan una reforma. En algunos casos se trata de actuaciones importantes, pero en otros son mejoras necesarias para poder utilizar la vivienda durante todo el año: instalar calefacción, mejorar el aislamiento, cambiar ventanas, renovar las instalaciones o adaptar un baño. Son actuaciones que pueden marcar la diferencia entre tener una vivienda cerrada y disponer de una casa preparada para vivir.
El problema es que estas obras requieren una inversión que no todos los propietarios pueden afrontar de una sola vez. Tener una vivienda vacía no significa necesariamente disponer del dinero necesario para ponerla en condiciones. Por eso, cuando se plantea recuperar una vivienda, también merece la pena estudiar las posibilidades de financiación.
Analiza bien tu caso
Una de las alternativas puede ser solicitar un préstamo hipotecario para financiar las obras. En el caso de muchas segundas viviendas, cuyos propietarios tienen su vivienda habitual en otra localidad, la entidad financiera puede estudiar que la garantía hipotecaria sea precisamente esa vivienda habitual de la ciudad, aunque el dinero se destine a realizar las obras en la casa del pueblo. No es una posibilidad automática y dependerá de las características de cada operación, del inmueble y de la situación económica del propietario, pero es una opción que merece la pena consultar.
La financiación hipotecaria puede permitir, en determinados casos, trabajar con importes mayores y plazos de devolución más largos que un préstamo personal. Sin embargo, también implica una operación más compleja, con una garantía hipotecaria y los trámites y costes asociados a este tipo de financiación. Por eso, no siempre será la solución más adecuada para una reforma de importe reducido.
Para actuaciones de menor cuantía puede tener más sentido un préstamo personal. Es una fórmula más sencilla y puede resultar adecuada cuando lo que se necesita es financiar una reforma o una serie de mejoras concretas sin necesidad de constituir una hipoteca. Como contrapartida, el tipo de interés suele ser superior al de una financiación hipotecaria y el plazo de devolución puede ser más corto. Las condiciones concretas dependen de cada entidad y del perfil de cada solicitante.
Por eso, no existe una cantidad que pueda recomendarse de forma general. La entidad financiera analizará los ingresos del propietario, sus otros préstamos, su capacidad de pago, el importe solicitado, el plazo y las garantías disponibles, entre otros factores. A partir de ahí determinará si concede la financiación y cuáles serían sus condiciones. También puede ser interesante preguntar por productos específicos para reformas o mejoras de eficiencia energética cuando las obras incluyen actuaciones como aislamiento, ventanas, calefacción u otras mejoras de este tipo.
¿Y si es para alquilarla después de reformarla?
Hay una cuestión especialmente interesante cuando la vivienda se quiere destinar al alquiler. En ese caso, antes de solicitar el préstamo puede hacerse un cálculo sencillo: ¿podrían los ingresos obtenidos por el alquiler ayudar a pagar la financiación necesaria para realizar las obras? No significa que el alquiler tenga que cubrir necesariamente el 100 % de la cuota, pero sí permite valorar si la inversión puede resultar razonable y sostenible.
Imaginemos una vivienda que, una vez reformada, puede alquilarse por 400 euros al mes más los gastos que correspondan. Una vez diferenciada la renta de los gastos repercutibles al inquilino, podemos plantear, a efectos de este ejemplo, que el propietario dispone de unos 350 euros mensuales para afrontar la cuota del préstamo.
Si se solicitara un préstamo personal a 8 años, con un tipo de interés orientativo situado en una horquilla del 6 % al 10 %, una cuota de 350 euros permitiría financiar aproximadamente entre 22.000 y 26.000 euros, dependiendo del tipo de interés finalmente aplicado por la entidad.
Se trata únicamente de un ejemplo orientativo. La cuota que finalmente pueda asumir cada propietario dependerá de sus ingresos, otros compromisos financieros y de las condiciones que le ofrezca la entidad. Además, aunque el alquiler permita afrontar la cuota, siempre es conveniente mantener cierto margen para otros gastos que puedan corresponder al propietario, como seguros, mantenimiento, reparaciones o periodos en los que la vivienda pueda estar vacía.
La pregunta, por tanto, no debería ser solamente cuánto puedo pedir prestado porque la vivienda se puede alquilar por 400 euros, sino qué cuota puedo asumir de forma razonable con los ingresos que esa vivienda puede generar. La diferencia es importante. Una reforma puede ser una buena inversión si permite recuperar una vivienda y ponerla en alquiler, pero la financiación debe plantearse de manera que siga siendo sostenible cuando aparezcan los gastos habituales de una vivienda.
Calcula bien los costes
Antes de solicitar un préstamo también conviene conocer cuánto va a costar realmente la actuación. No es lo mismo necesitar una cantidad relativamente pequeña para instalar calefacción, mejorar algunas ventanas o solucionar determinados problemas de aislamiento que afrontar una rehabilitación completa. Elaborar un presupuesto, conocer las actuaciones prioritarias y comprobar si existen ayudas disponibles puede ayudar a determinar cuánto dinero es necesario financiar y evitar solicitar más de lo necesario.
En definitiva, una vivienda vacía porque necesita una reforma no tiene por qué seguir vacía indefinidamente. El ahorro del propietario, las posibles ayudas y la financiación pueden combinarse de distintas maneras para hacer posible una actuación que, de otro modo, podría seguir retrasándose durante años. Y cuando esa vivienda vuelve a estar disponible para el alquiler, la reforma no solo mejora un inmueble: también puede contribuir a que una persona o una familia encuentre un lugar donde vivir en Herrera de Pisuerga.
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